成交偏冷剛需旺盛 山東樓市10年內(nèi)難現(xiàn)“拐點”

　　編者按：中國樓市到拐點了嗎？整個市場將要向上還是向下發(fā)展？政府會不會、應(yīng)不應(yīng)該出手救市……最近，針對中國樓市現(xiàn)狀各種言論、觀點、表態(tài)層出不窮，有的甚至是截然相反針鋒相對�；貧w山東，今年以來整個樓市觀望情緒也濃厚起來，零首付、特價房、送面積、送裝修……開發(fā)商使出渾身解數(shù)聚攏人氣。不過一手房的成交量依然處于下滑態(tài)勢。山東商報圓桌論壇特邀多位駐濟房企的老總和部分知名專家學(xué)者，就樓市走向、房價、拐點、是否會取消限購、政府該如何救市等話題展開討論。記者張冠超

　　投機性需求被擠壓

　　雖然部分受訪者承認從成交量數(shù)據(jù)看確有偏冷趨勢，但幾乎所有受訪者都表示山東樓市總體平穩(wěn)，理由是剛需依舊旺盛，而樓市庫存量仍處于合理區(qū)間，區(qū)劃周期較短。但是也有受訪者認為三四線城市已出現(xiàn)供大于求，地產(chǎn)商資金鏈出現(xiàn)壓力。

　　方文青：可以說目前商品房市場中基本以剛性需求為主，改善性需求和投資性需求為輔，投機性需求基本已經(jīng)被擠壓完畢。濟南、青島等二線城市由于經(jīng)濟的發(fā)達度和資源的集中性較好，房市依然平穩(wěn)；三四線城市由于各自的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡相差較大，部分出現(xiàn)供過于求的情況。

　　郭松海：山東樓市確實存在地域差異，濟南、青島市場需求非常旺盛，供應(yīng)量也很大，只是房價過高無法讓低收入者滿足購房需求。我前陣子去一個三線城市調(diào)研，就覺得那邊樓市情況不太好，雖然房價不算高，但由于產(chǎn)業(yè)調(diào)整比較慢，城市對人口的吸引力不強，市場仍舊供大于求，一些小房地產(chǎn)商面臨資金壓力。

　　張岷：山東樓市除了前幾年青島波動比較大外，其他地區(qū)都不溫不火，目前的狀況也算正常。青島市是旅游城市，投資性需求占比要高于濟南，相比煙臺、威海、日照來講，青島的投資前景更好，而濟南的剛需比例更大，這與城市每年的畢業(yè)生數(shù)量和適婚人群數(shù)量成正比，所以相對平穩(wěn)。

　　鄭洪山：個人感覺是偏冷的。從數(shù)據(jù)上看，今年4月，濟南市商品住宅共成交3733套，環(huán)比下降32.87%，成交面積為44.64萬㎡，環(huán)比下降27.37%，這個比例是不小的。雖然還沒有看到5月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但我預(yù)計相比4月份更不樂觀。但是，這并不意味著市場供求關(guān)系發(fā)生了變化，我們粗略估算了一下，目前濟南市的商品住宅存量大概有200萬平方左右，去化時間在4個月以內(nèi)，這和國內(nèi)其他城市相比是非常健康的。

　　楊斌：今年不光山東市場，就全國市場來看都整體偏冷，但這種偏冷是周期性的、暫時型的，市場正處在正常的下降周期。隨著價格的進一步下探到位，市場成交量又會上升，畢竟剛需非常多，價格下探對剛需而言，刺激可能要大于觀望，畢竟如果是一套房用來自住的話，只要能在承受的范圍內(nèi)購買，都是合適的。

　　本次下探不同于三年前

　　部分受訪者認為，本次樓市下探與2008年和2011年原因不同，主要是受媒體報道和前期的宏觀政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)并未面臨太大的資金壓力。

　　鄭曉燕：目前濟南樓市比較正常，只是住宅銷售近期有所放緩，原因是上海、北京、杭州等城市樓市出現(xiàn)市場調(diào)整，受其影響購房者難以判斷濟南的真實情況，觀望、焦慮，形成了羊群效應(yīng)。

　　鄭洪山：我思考過，個人認為當前樓市偏冷主要有3個原因:首先，杭州等地部分樓盤降價促銷，本來是正常的營銷策略，但媒體宣傳將影響擴大化，導(dǎo)致很多消費者存在觀望等待的傾向，短時間內(nèi)減少了購房需求；其次，去年央行實行的銀行利率市場化，使資金的逐利性凸顯，而人民幣貶值的壓力也加劇了熱錢外逃，導(dǎo)致宏觀上進入樓市的資金短缺，最直接的影響是個人首套房貸利率上調(diào)至基準的1.05倍，加大了客戶的購房成本；另外，實行了3年的限購令，其累加效果逐漸顯現(xiàn)出來，導(dǎo)致更多有改善型需求的本地人和剛性需求的外地人口無法購房，在很大程度上抑制了購房需求。

　　楊斌：很多人將今年跟2008年和2011年的兩次房地產(chǎn)低谷期相類比，其實它們差異很大。2008年是受到金融危機的沖擊，居民購買力急劇下降，而2011年是限購政策的出臺，引起需求的強力萎縮。整體來看，2014年并不存在這兩種情況，首先2013年的火爆銷售即能證明限購政策下市場照樣可以熱銷，其次2014年同樣也不存在房企資金壓力普遍過大的問題，根據(jù)有關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計分析，2013年國內(nèi)前10名開發(fā)商的購置土地金額/銷售金額的比例是36%，遠低于2009年的77%和2010年的57%。

　　降價并不代表“拐點”到來

　　受訪者普遍認為，滬杭等地部分樓盤降價并不能代表樓市“拐點”的到來，現(xiàn)階段國內(nèi)人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化發(fā)展仍將支撐地產(chǎn)市場的發(fā)展，更有受訪者大膽預(yù)測，濟南、青島樓市10年內(nèi)難出現(xiàn)“拐點”。

　　鄭貴斌：目前還看不出樓市出現(xiàn)“拐點”，因為房地產(chǎn)走勢的形成十分復(fù)雜，個人認為它主要受貨幣、土地、房源三者供求的綜合影響，目前部分城市住宅價格出現(xiàn)松動，可能還要區(qū)分具體情況，鄂爾多斯是明顯的供大于求，泡沫破裂。而杭州部分樓盤降價，還沒有帶來大規(guī)模的降價潮的跡象，總體而言，一二線城市樓市供求關(guān)系應(yīng)該還是非常穩(wěn)定的，但三四線城市不好說。

　　鄭曉燕：我認為近期專家或海外媒體所言中國樓市出現(xiàn)“拐點”甚至“崩盤”前兆的說法是不負責(zé)任的，當前判斷房地產(chǎn)“拐點”還為時過早，因為支撐房地產(chǎn)發(fā)展基本要素并未根本改變，像中國經(jīng)濟保持較高增長，城鎮(zhèn)化率持續(xù)增加，“二孩”人口政策等因素會促使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

　　郭松海：統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2014年濟南商品房每平方銷售均價為8754元，青島為14963元，從房價與家庭收入比來看，二線城市的合理區(qū)間是6-8，而濟、青略高于8，已經(jīng)達到合理區(qū)間上線的臨界值，或者略高于臨界值。而濟南房管局的調(diào)研情況顯示濟南存在很大的剛需，目前成交量萎縮只能說是買方和賣方出現(xiàn)了博弈，就像前面兩位說過的，一旦價格下探，有可能釋放剛需來拉升房價，所以說“拐點”還早一點。

　　濟青樓市10年內(nèi)難現(xiàn)“拐點”

　　有受訪者認為，濟南、青島對周邊吸引力依舊很強，近期房價很難出現(xiàn)“拐點”，如果給它定一個期限，最早也要10年。

　　鄭洪山：濟南、青島這樣的發(fā)達二線城市，它們在經(jīng)濟、文化、教育、醫(yī)療等資源方面的聚合力很強，對周邊人口也有很強的吸引力，城市人口規(guī)模的擴張直接關(guān)系到購房需求的增長，這種大的趨勢在十年之內(nèi)是無法逆轉(zhuǎn)的。如果說存在拐點，那也是在某些三四線城市，由于這些城市樓市的投資需求占主導(dǎo)，一旦資金鏈發(fā)生問題，市場就會出現(xiàn)波動。

　　楊斌：房產(chǎn)市場存在“拐點”一說，但國內(nèi)地產(chǎn)市場遠沒到拐點。我認為導(dǎo)致市場拐點形成的原因只有兩個：一是人口結(jié)構(gòu)的變化，即適齡購房人口絕對值的下降，從發(fā)達國家的發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)市場長期低迷都是有效購房人口不足造成的，二是城市化進程的結(jié)束。

　　目前兩個條件在中國都沒有形成。首先，全國購房適齡人口2015年前后達到最大值，并且隨著二胎政策的逐漸落實，大量的剛性改善需求又將釋放，年輕人的首次婚房置業(yè)的需求和剛性改善需求不斷增長支持市場的健康發(fā)展；其次，目前中國的城鎮(zhèn)化率在50%，正處于快速城市化的時期，尤其以省會為代表的二三線城市市場空間廣闊，以濟南為例，每年新增的就業(yè)人口就有10萬左右，這些新增人口也將支持濟南房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。