人氣流失泉城路核心地位動搖 濟南商圈綜合體遇過剩壓力

　　南部這家商城的購物環(huán)境讓人耳目一新�！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　∮浾摺《捂面谩�攝

　　“那時候泉城路的道路很窄,中間是能走公交車的窄窄的車道,兩邊就是馬路牙子,小商小販們在馬路牙子上叫賣,人來人往,好不熱鬧,我經(jīng)常吃百貨大樓旁小商販的茶湯�！睆埛寤貞浧鹱约荷倌陼r的濟南,滿臉笑容。50歲的女士張峰是位老濟南,在她記憶里,上世紀六七十年代,濟南最有名的商圈就是泉城路,那里的老百貨大樓是紅極一時。當時只要是家里的親戚從外地趕來,也必會被帶到百貨大樓去轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)。

　　1955年濟南百貨大樓建成,成為全省最大的商業(yè)中心�！爱敃r百貨大樓賣的紅色面包服,搶都難搶到,滿大街都有穿的。”在市民王女士的記憶中,大約20多年前,省城的商業(yè)還有限,只有泉城路、大觀園等幾個購物區(qū)�！柏浧芬埠苡邢�,哪個商場上了新款式,大家都去買,也沒人怕撞衫�！蓖跖�士表示,當時購物環(huán)境與現(xiàn)在沒法比。

　　據(jù)了解,上世紀90年代中期以前,濟南市民主要購物場所是“六朵金花”:濟南百貨、大觀園、人民商場、濟南華聯(lián)、山東華聯(lián)、濟南一百�！傲�朵金花”主要分布在泉城路、大觀園以及經(jīng)二路、八一立交橋四處。全部都是百貨大樓,通常商場業(yè)態(tài)以購物為主,從家具到針線都有賣。多年以來,這些傳統(tǒng)商圈占據(jù)著黃金位置,積攢了超高人氣,吸引著一些商業(yè)巨頭紛紛落戶。恒隆、世茂瞅準了泉城路金街,萬達則選擇大觀園片區(qū)。

　　不過,如今隨著新商圈越來越多,中心傳統(tǒng)商圈的優(yōu)勢也就不再那么明顯。記者走訪泉城路、經(jīng)四路人防、山師東路等傳統(tǒng)商圈,商家均稱人氣大不如前,房租高、人氣差,讓不少經(jīng)營者萌生退意。泉城路金街神話逐漸打破,去年以來商鋪閑置嚴重。隨著生活節(jié)奏的加快,新的商業(yè)體不少作為住宅配套而建,人們更傾向于就近購物。

　　山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為,目前國內(nèi)不少城市都是以房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,與商貿(mào)經(jīng)濟合作是最理想的模式,例如萬達、中海等都是地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合。因此,新商圈的出現(xiàn)多是住宅、交通的引領。

　　停車不方便影響傳統(tǒng)商圈升級

　　此消彼長,周邊新商圈在崛起的同時,中部的幾大傳統(tǒng)商圈面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。結(jié)構(gòu)老化、交通擁堵是傳統(tǒng)商圈面臨的普遍問題。

　　近日,記者走訪山師東路,不少商戶表示該商圈已經(jīng)逐漸失去了往日繁華。“這里最早是因為周邊學校聚集,才發(fā)展起來的。”商戶劉先生表示,因此周邊以小店鋪為主,消費水平不高。“如今學校逐漸外遷,學生越來越少,這里停車不方便,其他人一般又不會到這來買東西�！�

　　2008年山師東路周邊進行升級改造,然而2009年交付使用之后,客流下降、房租倍漲。做小吃生意的劉先生表示,如今營業(yè)額還不及從前一半,一年十幾萬的房租壓得人喘不過氣。沿街商鋪頻繁易主的現(xiàn)象一直延續(xù)至今,且大有愈演愈烈之勢。

　　與其類似,老商圈結(jié)構(gòu)老化,改造升級后,房租上漲、人氣下降,是不少老商圈面臨的問題,包括泉城路、老東門等區(qū)域都在經(jīng)歷著這樣的尷尬。

　　原老東門小商品市場建于1994年,經(jīng)營19年后于去年年底被拆除。人擠人是對老東門最貼切的描述,不管周末還是平常一樣火爆。經(jīng)過升級改造,新的老東門萬貨匯于去年3月28日開始試營業(yè),不過目前來看人氣比以往下降了不少。

　　“泉城路、山師、大觀園這些地方交通太不方便,擁堵不說,停車也不好停。”市民趙女士表示,傳統(tǒng)商圈交通狀況糟糕也是影響人氣的重要原因。

　　不過,傳統(tǒng)商圈多年積攢的人氣也不會憑空消失,目前各大商圈仍在通過引進新項目進行升級。2014年,地處文化西路14號的原濟南柴油機廠廠房變身為充滿藝術氣息的時尚街區(qū),餐館、琴行、賓館、銀行,這里已經(jīng)變身成為了頗具文化氣息且引領潮流的產(chǎn)業(yè)園。為了進一步奪回“金街”商圈之稱,該商圈目前也引進了當下最時髦藝術主體商場CCpark。

　　在洪樓商圈,新建的聚隆廣場正在招商,據(jù)介紹,聚隆廣場建成后,將成為和恒隆廣場、世茂廣場等一樣的集吃喝玩樂購于一體的綜合娛樂商業(yè)地標。

　　對此,山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為,目前省城商業(yè)綜合體體量已經(jīng)過多,新建商業(yè)體能否在有限的消費中分得一杯羹還很難說。

　　延伸報道　大型商業(yè)綜合體是否已經(jīng)過剩?

　　雖然,如今省城商業(yè)地圖已經(jīng)不斷外擴,不過發(fā)展的腳步并未停止。2014年,濟南市實現(xiàn)社會消費品零售總額2964.4億元,同比增長12.6%。需求推動著新的商業(yè)體的建設。

　　去年開工10個重大項目

　　濟南市商務局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2014年,濟南全市投資額億元以上、萬平方米以上批零貿(mào)易業(yè)重大項目開業(yè)項目10個,總建筑面積69萬平方米。以江北最大黃金珠寶聚集區(qū)和世茂、丁豪國際廣場等為代表、面向大眾化和中高端消費群體的一批大型城市綜合體相繼開業(yè)運營。

　　同時,在建50個,總建筑面積1200萬平方米。一批代表國際商業(yè)新業(yè)態(tài)新模式的跨國投資商正在加快選址入駐,諸如瑞典宜家、倉儲式品牌企業(yè)麥德龍、品牌折扣店奧特萊斯等。

　　據(jù)了解,濟南未來三年還將打造明府城、經(jīng)二路老商埠等一批國家級、省級和市級商旅文結(jié)合、商業(yè)休閑、創(chuàng)意設計的特色街區(qū)。

　　綜合體適合35歲以下人群

　　一邊是大型綜合商業(yè)體的大肆興建,一邊是有限的購買力,再加上網(wǎng)絡購物的沖擊,李鐵崗并不看好這塊市場。“現(xiàn)在新開的都是這種綜合體,很快就會過剩的,再加上網(wǎng)絡的沖擊也很大�！崩铊F崗認為,之所以形成現(xiàn)在的局面,跟整個城市的產(chǎn)業(yè)提不上去有很大關系,“如果政府能科學合理規(guī)劃,而不是由開發(fā)商說想建什么就建什么,提升城市產(chǎn)業(yè),也許能破解困局�！崩铊F崗舉例,發(fā)展諸如文化產(chǎn)業(yè)、科技信息產(chǎn)業(yè)等都是不錯的選擇。

　　山東財經(jīng)大學當代金融研究所所長陳華也表示了認同,“大型商業(yè)綜合體適合35歲以下的人群,我就不太喜歡這種模式。”陳華說,近幾年來,濟南這座城市長得快,東西南北擴張地也是又快又廣,所以新建的如領秀城貴和、雨滴廣場、美蓮廣場、世茂廣場等大型商業(yè)綜合體有其合理的一面,“以前過年過節(jié)買東西,住在大南邊,也得到市中心購物,現(xiàn)在從家門口就能購物,很方便。”但這也導致商業(yè)綜合體的競爭越來越激烈,再加上網(wǎng)購的沖擊,“這種大型商業(yè)綜合體也許過不了多久,也會面臨過剩的壓力。”

　　記者手記　商圈向外拓展　消費半徑卻在收縮

　　梳理近年來省城商圈的變化,不難發(fā)現(xiàn),商圈的成長離不開城市的擴張。近年來,新生代商圈主要分布在東部、南部,正是隨著房地產(chǎn)、交通的延伸而誕生�！　�

　　然而,城市、商圈逐漸向外拓展,人們消費的半徑卻在收縮。隨著生活節(jié)奏的加快、城市交通的擁堵,就近消費成為越來越多年輕人的選擇。縱然受網(wǎng)購影響,實體商業(yè)在衰退,縱然不少人擔憂著城市商業(yè)已經(jīng)過剩,但是以居住區(qū)為核心的商圈仍舊有其生存空間。

　　新生代商圈以地產(chǎn)為核心,往往吸引著教育、醫(yī)療、商務環(huán)繞周圍,逐步擴展成為區(qū)域生活圈,像極了城市周圍的衛(wèi)星城。這樣的圈子,圈起一個區(qū)域的人們的生活環(huán)境,圍起一個區(qū)域的消費生態(tài)。于是,商圈已經(jīng)不再是傳統(tǒng)意義上城市功能的一個區(qū)域劃分,而成為劃分城市區(qū)域的一種標志。

　　城市商圈越來越獨立,往往成為一個區(qū)域個性與特點的代表。

　　以省城西部為例,這里人口越來越密集,商業(yè)也越來越發(fā)達,不過發(fā)達的更多是價位不高的小店鋪,而鮮見高大上的大商場。隨便問幾個商家,大抵可以聽到這樣的說法,“西邊消費水平低、商品賣不上價”。平民化的“世購廣場”便成為這一區(qū)域的代名詞。

　　事實上,一個區(qū)域內(nèi),消費水平、消費觀念影響著商業(yè)生態(tài),商業(yè)生態(tài)反過來又影響著人們的消費,進而更加深遠地影響著一個區(qū)域的發(fā)展走勢�！　　　　∮浾摺《捂面�