山東調(diào)研各地商品房庫存 住房供應偏多將被“釜底抽薪”

　　3月27日,國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,要求對住房供應明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣,應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用,用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老、文化、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設。鼓勵將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

　　由增變減,

　　住宅供地轉(zhuǎn)向

　　每年拿出多少土地蓋住房?百姓很關(guān)心。按慣例,每年3月底,各市要向社會公布年度住房用地供應計劃。記者從省國土資源廳獲悉,目前,我省已經(jīng)有城市上報了計劃,但沒有報齊。至于各市今年的住房用地安排增了還是減了,還要等匯總以后才能算出�！皬娜ツ甑膶嶋H供地看,我省住宅供地面積比以前略有減少�！笔�國土資源廳相關(guān)負責人告訴記者。

　　某市一位長期從事國土管理的工作人員告訴記者,強調(diào)局地“減少住宅用地供應”,多年來還是頭一次。過去無論“國五條”還是“國八條”,都要求“增加”。2013年2月出臺的“國八條”還要求,“當年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量�！�

　　我省的住房用地供應量有多大?據(jù)中國土地市場網(wǎng)數(shù)據(jù),2012年,山東住房用地供應計劃1.1萬公頃,約占全國的10%。年底供出9470.55公頃,其中,中小套商品住房6294.05公頃。

　　山東財經(jīng)大學房地產(chǎn)研究所所長郭松海教授告訴記者,在庫存高企的地方,減少住房供地不僅能調(diào)控市場,也減少土地浪費。長期以來,土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化,土地使用粗放浪費,按國家標準,城鎮(zhèn)人口每增加1萬人,占用土地應增加1平方公里。但實際上,我省和國家平均水平類似,是這個標準的2倍。

　　轉(zhuǎn)型利用,

　　難在地價“倒找”

　　27日兩部《通知》提出,房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣,可以研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用,用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設,促進其它產(chǎn)業(yè)投資。

　　郭松海告訴記者,以前,各級國土部門也密切關(guān)注未開發(fā)房地產(chǎn)用地,比如國土資源部法律中心公布過,截至2012年底,全國這類“囤地”14.45萬公頃。不過,當年的導向是促其開發(fā),早日補充市場,這次的倡導“轉(zhuǎn)型”,是新的提法。

　　從操作上說,一位長期從事國土管理工作的人士直言:“有點難度。因為住房用地貴,其他用途的便宜。要轉(zhuǎn)變用途,政府就要退還一部分土地出讓金。不過能發(fā)展別的產(chǎn)業(yè),政府也應該有積極性�！�

　　是否“偏多”,

　　我省正調(diào)研庫存量

　　和全國的大形勢一樣,調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫存,是今年2月我省住房城鄉(xiāng)建設工作會議對房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)。

　　到底我省各地的商品房庫存是個什么狀況?省住房城鄉(xiāng)建設廳相關(guān)負責人告訴記者,該廳做過一些調(diào)研,但他并沒有透露調(diào)研的結(jié)果。

　　記者27日晚從濟南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上獲悉,目前濟南市區(qū)新建商品住宅可售套數(shù)為51484套,相比去年全年銷售的6萬套,去化期8-9個月,比較正常。

　　由青島市不動產(chǎn)登記中心主辦的“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”,近日停止了公布可售房源數(shù)據(jù)。據(jù)中國價格指數(shù)研究院青島分院的數(shù)據(jù),截至2014年12月底,全市新建商品住宅庫存量大約16.3萬套,總面積1800萬平方米,而去年,青島銷售9萬套、909萬平方米,去化期近兩年。

　　到底怎樣才算“住房供應明顯偏多”?郭松海說,并沒有一個明確的杠杠,通常庫存量高于月銷售量的12-15倍,就算高庫存。或者看套戶比。據(jù)公開數(shù)據(jù),我國戶均擁有住房1套多,有些三四線城市已經(jīng)達到1.5、1.6,這還不包括小產(chǎn)權(quán)房。

　　消化存量,

　　戶型可調(diào)打開通道

　　《通知》提出,多渠道籌措房源。將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房,或?qū)⑸形撮_工建設的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的,允許其適當調(diào)整規(guī)劃建設條件,優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。

　　“以前我們也嘗試過購買商品房當公租房,但商品房戶型太大,公租房國家要求不超60平方米。允許調(diào)整戶型,就打開了通道�！睗�南市住房保障和房產(chǎn)管理局住房保障處處長賈萌告訴記者。

　　記者從省住房城鄉(xiāng)建設廳獲悉,我省青島、濰坊等地已經(jīng)開始了購置存量房當作保障房的探索。記者從濰坊有關(guān)方面了解到,近年來濰坊市區(qū)的公租房并未集中建設,全部從市場上購買。還有一些棚改項目,政府嘗試“牽線搭橋”,基層政府或村民、居民自治組織和開發(fā)商“談判”,整體購買市場存量的現(xiàn)房作為安置房,即消化了存量房源,又實現(xiàn)了快速安置。老鄰舊居的仍然住在一起,滿足了群眾集中居住的愿望。