樓市供需轉(zhuǎn)變 再有4萬億也難現(xiàn)2008年回暖

　　▲省城經(jīng)十東路與舜華南路附近一樓盤,陸續(xù)有人來看房,但是人數(shù)相比國慶期間有明顯回落。

　　當(dāng)前救市政策的輪番出臺,讓不少人聯(lián)想到了2008年的市場表現(xiàn)及政策的大尺度刺激。但今年的樓市與6年前大不一樣,現(xiàn)今是供大于需,而2008年是供小于需,行政干預(yù)難救下行的市場。政府的歸政府,市場的歸市場,在市場的指揮棒下逐漸實現(xiàn)樓市供需平衡,不會像2008年迅速見效。

　　文/片　本報記者　喻雯　　

　　六年前供小于需　救市四個月就有效

　　馬寧是世聯(lián)怡高房地產(chǎn)顧問有限公司的項目經(jīng)理,從事房地產(chǎn)銷售已有八年,經(jīng)歷了2008年以來房地產(chǎn)市場的數(shù)次調(diào)整波動。

　　在她看來,2008年的市場寒冬到回暖,周期很短,沒有像今年這么糾結(jié)反復(fù)。

　　2008年,馬寧從事濟南東部邢村立交橋附近一剛需樓盤的銷售工作。當(dāng)時東邊項目很少,房價在每平米4000元左右。

　　“當(dāng)年2月份,國家還要求實施從緊的貨幣政策,從嚴(yán)調(diào)控樓市。誰也沒想到美國的次貸危機威力這么大,改變了一切�！瘪R寧說,當(dāng)時項目忙著前期蓄客時,金融危機波及到房產(chǎn)行業(yè),當(dāng)年6月開始,售樓處嚴(yán)重遇冷�！皼]人來看房了,連續(xù)半個月都沒有一個人來�！�

　　但當(dāng)時房市情況跟現(xiàn)在不一樣,房地產(chǎn)項目很少,供應(yīng)量有限,是明顯的“賣方市場”。馬寧說,而突如其來的金融危機使?jié)�鋼、濟煉等企業(yè)成為直接受害者,樓盤客戶主要是這兩家單位的�！爱�(dāng)時職工的獎金、工資發(fā)不下來了,根本沒錢買房子。”經(jīng)濟形勢不行,市民沒錢買房,對當(dāng)時的成交是致命影響。

　　這種冷清一直延續(xù)到2008年底,高新區(qū)的不少樓盤陷入銷售低谷,開發(fā)商資金鏈難以支撐,房價也隨之出現(xiàn)大幅跳水:均價5500元的房子直接降到4500元,“但越降越?jīng)]有人買”。

　　在市場最低谷時,國家救市政策出臺。在馬寧印象里,那個時候政策出臺很頻繁:貸款利率七折、首付兩成、營業(yè)稅免征年限從5年降至2年、首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

　　在政策利好的帶動下,市場在2009年4月份出現(xiàn)了明顯的回暖。樓盤看房的人明顯多了,成交量也上去了,價格也慢慢回調(diào)。高新區(qū)的房價多是二三百元上調(diào),逐漸回到了“5”字頭。

　　馬寧說,當(dāng)時濟南的商品房供應(yīng)量偏少,需求量還是很大的,在這種“供不應(yīng)求”的市場下,市場具備回暖的條件和動力。

　　六年后供大于求,行政干預(yù)難去高庫存

　　時隔六年后,房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)及救市政策,雖然似曾相識,但在馬寧看來,本質(zhì)是完全不同的:市場遇冷的成因不同,市場的供需已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。

　　“即便政府再行政干預(yù),目前的供需矛盾及高庫存一時半會兒也解決不了。這主要得靠市場自己來慢慢調(diào)節(jié)�！瘪R寧說,今年的經(jīng)濟形勢總體不好,從年初就給市場帶來了影響,買賣雙方博弈一直在持續(xù)。

　　在山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗看來,房地產(chǎn)市場與整個國民經(jīng)濟的總體形勢是不可分割的�！鞍凑战�(jīng)濟學(xué)規(guī)律,當(dāng)國民經(jīng)濟的增長速度低于8%時,房地產(chǎn)作為一種前向的產(chǎn)業(yè),會敏感地受到影響,形成一種慢速發(fā)展的表現(xiàn)�！崩铊F崗說,整個行業(yè)和市場發(fā)展減緩勢必會使房產(chǎn)的成交、價格等產(chǎn)生連鎖反應(yīng),樓市低迷是必然形成的。

　　“這種僵持與2008年是完全不一樣的�！崩铊F崗認(rèn)為,2008年是由經(jīng)濟危機影響造成的消費恐慌,是恐慌心理引發(fā)的對市場預(yù)期下行的判斷。而此次預(yù)期下行,是由市場本身的供求關(guān)系變化導(dǎo)致的�！艾F(xiàn)在的市場表現(xiàn)不是突發(fā)性的,是長期以來基于市場的現(xiàn)實而形成�！崩铊F崗說,近一年的時間了,我省的房價始終處于一種緩慢的增長態(tài)勢,這是市場自主調(diào)節(jié)過程所形成的。

　　濟南思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李成龍對此極為贊同,今年市場供求比起2008年已發(fā)生本質(zhì)變化。從目前的化纖廠片區(qū)、西客站片區(qū)、工業(yè)北路片區(qū)來看,五六年前,最多就一個兩個項目,而現(xiàn)在是幾個甚至十幾個樓盤存在,可見供應(yīng)量的增加。

　　李成龍說,去年濟南房地產(chǎn)市場住宅供應(yīng)量為800萬平米,庫存消化時間在兩到三個月。各大開發(fā)商房子賣得好,拿地?zé)崆楦?直接導(dǎo)致今年的市場供應(yīng)偏大�！澳壳皝砜�,濟南每月的住宅庫存量到了200萬平米,庫存消化周期翻了一倍�！�

　　再有4萬億刺激,也無法挽救市場

　　從今年6月份開始至今,多項救市政策輪番出臺:限購放開、限貸松綁、公貸放松,但是在馬寧看來,這些刺激作用都是“一陣一陣”的,限購剛放開時,外地置業(yè)者等需求釋放,樓盤的來訪量確實增多,成交量也有短期的暴增,但是消化了一周左右后,看房的人又明顯減少了,又陷入成交瓶頸,開發(fā)商再想辦法促銷搶客戶。限貸松綁后,也是相似的變化,市場就是這樣反反復(fù)復(fù),沒有出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的跡象。

　　成交量上不去,價格也難以上調(diào)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字顯示,7月全國70個大中城市中,新建商品房價格下跌城市已超九成,達(dá)到64個。8月份,商品房價格下跌的城市擴大到68個,當(dāng)月僅有廈門一城價格環(huán)比上漲。房價跌幅環(huán)比擴大,超過了2011年年底的低谷時期,創(chuàng)下十年來最低。

　　量價齊跌的持續(xù)影響下,市場已從需要限購的供不應(yīng)求反轉(zhuǎn)到供過于求的去庫存的階段�！凹幢阍儆�4萬億刺激,也無法挽救市場�！笔〕琴Y深地產(chǎn)評論人趙魯梁認(rèn)為,回想2008年的4萬億刺激,造成了以鄂爾多斯為代表的三、四線城市急劇擴張,目前空置率極高、“鬼城”頻出。資料顯示,僅去年,國內(nèi)就出現(xiàn)了12座“鬼城”。

　　在這種現(xiàn)狀下,世聯(lián)怡高山東區(qū)域董事、總經(jīng)理朱江認(rèn)為,如今國家大的經(jīng)濟形勢也不會過度調(diào)整,更不可能出現(xiàn)此前的系列刺激政策。當(dāng)前房地產(chǎn)存在的問題是當(dāng)年行政干預(yù)帶來的,那就一定只有通過市場規(guī)律進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整,才能糾正過來。

　　李鐵崗說,他們在全省的個別城市縣城做過調(diào)研,目前很多城市的供給與有效需求之間存在較大的缺口�！坝行┑胤降膸齑娓哌_(dá)幾十個月甚至更久,這種壓力是很大的。”李鐵崗說,一個城市的庫存指標(biāo)回歸到一種正常狀態(tài)以后,才會出現(xiàn)新一輪的變化。

　　市場調(diào)節(jié)將逐步取代行政干預(yù)

　　山東世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司董事長樂智強看來,今年的房地產(chǎn)市場調(diào)控與2010年限購令,以及以往的調(diào)控有著本質(zhì)不同�！罢�府行政命令式的杠桿調(diào)控將改變,未來政府主導(dǎo)的方式將向以利率、稅收等市場主導(dǎo)方式轉(zhuǎn)變�！睒分菑娬f,此前以限購為主的調(diào)控,將需求量強行壓制,這種調(diào)控過多在購房者身上做文章,實際上是在抑制需求。綜合來看就是讓很多人沒有購房資格,或是提高購房成本,“但是商品房交易作為一種市場行為,無論是供應(yīng)還是需求都是不應(yīng)該限制的�！睒分菑娬J(rèn)為,房地產(chǎn)市場如果要有長效調(diào)控機制,減去不合理的行政干預(yù)必須要做的。

　　在樂智強看來,今年是政府調(diào)控主導(dǎo)方式轉(zhuǎn)換過程中的特殊年份,政府這種導(dǎo)向思維的轉(zhuǎn)變要求開發(fā)商隨之轉(zhuǎn)型,未來市場主導(dǎo)的調(diào)控方式,無論是對于開發(fā)商還是購房者,都將更容易把握市場的脈搏,更容易適應(yīng)市場,更加科學(xué)理性地做出判斷。

　　李鐵崗認(rèn)為,從限購來看,目前只有北上廣深四個一線城市及二線城市三亞在堅守,這充分說明此前“行政化干預(yù)”政策正在改變,讓市場起決定性作用的要求正在落實。房地產(chǎn)市場化調(diào)整正在成為經(jīng)濟運行“新常態(tài)”組成部分。

　　李鐵崗說,去年全國房地產(chǎn)市場都很好,但是與往年不同的是,去年全國樓市嚴(yán)重分化,一、二線城市暴漲,三四線城市平穩(wěn)甚至冷清。這是由于一二線城市聚集了過多的資源,需求集中,而供給和存量相對短缺。有些城市則供過于求,市場的供需平衡需要一個市場自我調(diào)節(jié)的過程。目前多數(shù)城市供需矛盾及庫存壓力,都需要市場的力量逐漸解決。